Jak bezpečně směnit nemovitost

“Vyměním dům za byt 2+1. Skvělé, ale co teď?” 

Využijte směnu nemovitosti. Jedná se o typ transakce, kdy se domluví dva vlastníci nemovitostí a vzájemně si vymění vlastnická práva k jejich nemovitostem. Většinou to bývá s finančním doplatkem na jedné straně, málokdy se podaří určit hodnotu nemovitosti tak, že je stejná pro obě strany.

Co k tomu potřebujete? 

1. Znát hodnotu obou nemovitostí.
2. Komunikovat kroky s advokátní kanceláří.
3. Domluvit se s bankou na podmínkách financování.

Nejprve se musíte vzájemně domluvit, jaké mají vaše nemovitosti hodnotu. Pro tento případ je vhodné oslovit realitní kancelář, aby pro vás připravila posouzení tržní ceny. Odhad tržní ceny pro naše klienty děláme v OKNO NEMOVITOSTÍ zdarma.

Jakmile jste dohodnutí na ceně, další krok by měl směřovat do advokátní kanceláře. Advokát vám na základě všech podkladů připraví Směnnou smlouvu. V této smlouvě najdete, co je předmětem směny (vaše nemovitosti), v jaké výši je případně finanční vyrovnání, kdy a jakým způsobem dojde k uhrazení rozdílu a další náležitosti (předání nemovitostí, technický stav nemovitostí)

Kdy je směna možná a proč se řeší?

Směna nemovitostí je možná téměř kdykoliv, ale přesto se využívá jen zřídka. Proč? Je to trochu jako hledat jehlu v kupce sena. Vy máte nemovitost, líbí se vám jiná nemovitost, ale…. druhý majitel má jiný záměr a nechce s vámi nemovitost vyměnit. Proto se setkáváme častěji s přímým prodejem a nákupem. 

V době, kdy na trhu klesá poptávka a prodej nemovitostí trvá delší časový úsek, přichází řešení formou směny naopak častěji. Je pravděpodobnější, že se smluvní strany domluví na výměně, aby tak celou transakci urychlily. 

Kdo může nemovitosti směnit?

Směnit nemovitosti mohou mezi sebou jen skuteční vlastníci daných nemovitostí. Není například možné, že první nemovitost vlastní maminka, ale v rámci směny nemovitostí už nechce být vlastníkem druhé nemovitosti. Chce napsat vlastnictví na dceru. Vždy musí dojít nejprve k výměně, následně můžete nemovitost darovat dále.

Na co si dát pozor?

• Při financování doplatku nemovitosti hypotečním úvěrem může mít vaše banka problémy s jeho vyřízením. Není to standardní nákup nemovitosti, a tak je dobré vždy tento záměr konzultovat s bankou dopředu. Nebojte, banky jsou i na tento typ transakcí připraveny.
• Zkontrolujte si, jestli nemovitost není zatížena zástavním právem smluvním. Řádnou kontrolou listu vlastnictví zjistíte, jestli nemovitost není zatížena zástavou či jiným omezením vlastnického práva. Doplatit či převést zástavní právo je možné, počítejte však s tím, že banka takový postup musí schválit na výjimku.
• Předání nemovitosti je dle našeho názoru nejslabší část celého procesu výměny. V případě, že obě nemovitosti jsou obývány, bude stěhování velice náročné. Nejen, že musíte předat a uvolnit první nemovitost, ale zároveň nemáte dostatek času na převoz věcí do druhé nemovitosti. Kde je však vůle, tam je i cesta a tak věříme, že i tento poslední krok se podaří zvládnout. Naplánujte si termíny předání a způsob stěhování dostatečně dopředu. 

Náš TIP: zajistěte si na 1 měsíc dočasné bydlení u rodiny či přátel.

Je tato transakce bezpečná?

Tento typ převodu je stejně bezpečný jako přepis vlastnického práva podle kupní smlouvy. Největší rozdíl je v tom, že obě dvě transakce jsou obsaženy v rámci jedné smlouvy. Směnná smlouva musí také obsahovat stanovené ceny obou nemovitostí.  A to zejména z důvodu případného zdanění, nebyl-li dodržen u kterékoliv nemovitosti časový test. O tom jsme se více rozepsali v článku na daně z příjmu.

Řešíte aktuálně směnu nemovitosti nebo vás tato problematika zaujala? Neváhejte nás kontaktovat, rádi vám poskytneme bezplatné konzultace.