Jak odhalit a řešit vady na nemovitostech

Ať už hledáte své první bydlení, nový domov, nebo investiční příležitost, je důležité mít na paměti, že žádná nemovitost není dokonalá. Často i ty nejpečlivěji prohlédnuté a zdánlivě bezchybné nemovitosti mohou skrývat různé vady a nedostatky. Jakmile tyto nedostatky objevíte po koupi, mohou se stát pramenem velkých starostí a finanční zátěže. V tomto článku se budeme zabývat různými druhy vad na nemovitostech, jejich identifikací, jaká jsou vaše práva a jak postupovat při uplatnění nároků.

Co je to vada?

Když nemovitost nemá obvyklé nebo ujednané vlastnosti. Měla by sloužit svému účelu podle typu - byt k bydlení, chata k rekreaci, zahrada k pěstování.

Typy vad

1. Právní a faktické
2. Zjevné a skryté
3. Podstatné a nepodstatné (neodstranitelné x odstranitelné) 

Faktickou vadou trpí samotná nemovitost, jako objekt. Pokud není v pořádku její právní stav, jedná se o vadu právní.

Příklady:

• Faktické vady – zatéká střechou, plíseň, prasklé zdi, nežádoucí odpad na pozemku
• Právní vady – nájemní vztah, nezapsané věcné břemeno, nedostatek vlastnického práva (vydržení)

Faktická vada: plíseň na zdi.

Zjevnou vadu můžete odhalit při běžné prohlídce nebo kontrole, bez větších zásahů. Naopak skytou vadu objevíte po nějaké době užívání nebo při rekonstrukci. 

Příklady:

• Zjevné vady – rozbitá dlažba, díra ve zdi, viditelná vhkhost zdiva
• Skryté vady – špatně provedené zateplení nemovitosti, vady elektroinstalace zabudované ve zdi, nevhodná konstrukce střechy

Zjevná vada: viditelná vlhkost zdiva.

---

 

Skrytá vada: po odstranění předstěny byla objevena prasklina v obvodovém zdivu.

Podstatná vada vede k tomu, že byste kupní smlouvu neuzavřeli, pokud byste o ní věděli. Naopak nepodstatná (odstranitelná) vada má vliv pouze na stanovení prodejní ceny a jejím odstraněním lze nemovitost užívat.

Příklady:

• Podstatné vady – vady statické nebo konstrukční, které mohou vést ke zřícení budovy; existence nájemního vztahu či věcného břemene
• Nepodstatné vady – praskliny ve zdi bez vlivu na bezpečnost, prasklá dlažba, drobné zatékání

Podstatná vada

---

Nepodstatná vada

Uplatnění vad

Postup se liší podle toho, zda jde o vady zjevné nebo skryté. Co však platí vždy je to, že musí být uplatněny bez zbytečného odkladu od doby zjištění.

Zjevné vady se v případě, kdy proběhla prohlídka, budou velmi složitě uplatňovat po uzavření kupní smlouvy. Kupující o nich věděl a i přes tuto vědomost smlouvu uzavřel. Je dobré tyto vady uvést přímo ve smlouvě a zmínit, že byly zohledněny v kupní ceně. Takto budou mít obě strany jistotu, že byly vypořádány.

Jak uplatnit skytou vadu? Oznamte ji prodávajícím nejpozději do 14 dnů od jejího zjištění. Pokud nevíte přesný rozsah, lze jen uvést, že je podezření na vadu s tím, že přesná specifikace bude následovat.
Zákon umožňuje skryté vady uplatňovat postupně. Kupující ale neuspěje, když oznámení vady oddaluje s tím, že čeká na podrobné znalecké zkoumání.
V případě staveb je lhůta pro uplatnění skrytých vad do 5 let od nabytí vlastnictví, ale stále platí, že od zjištění je musíte uplatnit bez zbytečného odkladu.

Jak postupovat?

Písemnou formou informujte prodávajícího o zjištění vady. Uplatnění e-mailem může být problematické a lze ho s úspěchem použít jen v některých případech, proto ho obecně nelze doporučit.

Dopis by měl obsahovat tyto 2 fáze:

• Vytknutí vady (sepíšete, co je špatně a pokud ještě nevíte detaily, tak upozorníte na podezření a následně je doplníte)
• Uplatnění práva z vady (napíšete, co chcete a pokud ještě nemáte dost informací pro výběr, tak upozorníte, že jste si ještě nevybrali jakým způsobem chcete vadu odstranit)

Způsoby odstranění vady? 

• Dodatečná sleva z kupní ceny - Pokud se dohodnete na slevě, je dobré oslovit znalce, aby vypočetl jak velká částka to má být. Ne vždy se sleva rovná nákladům na odstranění vady. Můžete mít například nabídku na opravu střechy na 100.000 Kč, ale sleva bude muset být nižší, protože v rámci opravy dojde i ke zhodnocení nemovitosti. 
• Oprava - Při opravě se musí dopředu kupující a prodávající domluvit, kdo z nich opravu provede. V případě, že opravu provádí kupující, je důležité si dopředu odsouhlasit výši nákladů. 
• Odstoupení - Nejzazší řešení, obvykle se používá jen u těch nejpodstatnějších vad. Odstoupení spočívá v tom, že si musí obě strany vše vrátit, tedy kupující převede zpět nemovitost na prodávajícího a ten vrátí peníze kupujícímu. 

Nesou odpovědnost za vady dědicové?

V případě, že se prodává nemovitost z dědictví, za stav odpovídají dědicové. Často vzniká problém, že nemovitost vůbec neznají a neví, v jakém stavu se nachází. Doporučujeme, abyste nechali nemovitost posoudit odborníkem a zjistili tak podrobný technický stav. 

Co dělá realitní kancelář, aby takovým situacím předcházela?

• Inspekce nemovitostí před prodejem
• Když je vada odhalená během prodeje, zohledňuje ji v prodejní ceně
• Každý kupující má možnost navštívit nemovitost se stavebním odborníkem

Tip: Snažte se vyhnout soudním procesům. Jsou zdlouhavé, nákladné a často nevedou ke kýženým výsledkům.

Pokud se v průběhu procesu setkáte s nějakou vadou, nebuďte tím hned odraděni. Právní předpisy tu existují právě proto, aby vám pomohly. S vědomím svých práv a včasným jednáním můžete zajistit, že kupovaná nemovitost bude odpovídat vašim očekáváním. Pamatujte, že spolupráce s realitní kanceláří, odborníky a právníky vám může výrazně ulehčit tento proces a minimalizovat stres spojený s řešením případných vad.