Řešíte koupi domu? A zkontrolovali jste si jeho správné zakreslení?

1. Jak se špatné zakreslení mohlo stát?
2. Jak byste měli postupovat, aby bylo vše zase v pořádku?
3. Můžete špatně zakreslenou stavbu financovat hypotékou?

Konečně jste našli ten pravý dům? Gratulujeme! Zkontrolovali jste si však, že je nemovitost správně zakreslena v katastru nemovitostí?

Pokud ne, na stránkách www.cuzk.cz  můžete jednoduše ověřit, zda obvod budovy odpovídá tomu, jak je nemovitost zakreslena v katastrální mapě.

Špatné zakreslení je jednou z nejčastějších právních vad starších nemovitostí.

Jak se špatné zakreslení mohlo stát?

Důvodů může být více. V dnešním článku se zaměříme na dva nejčastější:

• Přístavby
• Demolice

Přístavby

Často se po zakreslení stavby do katastru nemovitostí stane, že její vlastník provede stavební úpravy. Ty, které mění obvod budovy, by se však následně měly do katastru opět zakreslit. Např.: dílna, sauna, hospodářské stavby, garáž, 

Nejjednodušší situace je, pokud se jedná o přístavbu řádně povolenou stavebním úřadem, ke které byl vydán souhlas s užíváním (kolaudační souhlas) a vlastník jen zapomněl katastru nemovitostí změnu obvodu budovy ohlásit.

V takovém případě zpravidla stačí vyplnit katastru příslušný formulář a doložit geometrický plán a rozhodnutí stavebního úřadu (tím bývá zpravidla povolení k užívání nebo kolaudační souhlas). Pokud jsou k dispozici všechny podklady, dá se tato situace vyřešit rychle, většinou do jednoho měsíce.

Složitější situace nastává, pokud přístavba byla stavebním úřadem povolena, ale po dokončení již vlastník nepožádal o povolení k užívání/kolaudační souhlas.

V těchto případech záleží na rozsahu stavby a časovém rozmezí mezi vydáním stavebního povolení/ohlášením a žádostí o povolení užívání stavby. Stavební úřady tyto situace posuzují individuálně. Většinou provedou místní šetření k ověření, zda byla stavba provedena podle vydaného povolení. Dále bývá nutné doložit revizní zprávy, geometrický plán, vyjádření jiných orgánů atd. Podkladů může být i více.

Oproti prvnímu případu je řešení většinou otázkou několika měsíců.

Nejobtížnější na řešení je pak situace, kdy vlastník nemovitosti nedohledá žádné podklady ke stavbě a ani na příslušném stavebním úřadu se v archivu ke stavbě nic nenajde.

Pak úřad na takovou stavbu nahlíží jako na tzv. „černou stavbu“ a hrozí, že nařídí její odstranění. Chcete-li takovou stavbu řádně zakreslit, musíte nejprve zažádat o dodatečné povolení stavby. Zde už se však neobejdete bez součinnosti projektanta a často také právníka. Náklady v tomto případech jdou do desítek tisíc korun a vyřešit takovou situaci někdy trvá i déle než půl roku.

Jak tedy postupovat u špatně zakreslené přístavby?

• Zjistit, o kterou z výše uvedených situací se jedná
• Dohodnout se s prodávajícím, kdo situaci vyřeší
• Ošetřit dohodu v kupní nebo budoucí kupní smlouvě
• Dle situace vyhotovit pasport stavby, geometrický plán a/nebo revize
• Kontaktovat stavební úřad a požádat o vydání příslušných povolení
• Ohlásit přístavbu katastru

Demolice

Jedná se o zcela opačný případ tomu prvnímu. Stavba se v katastru nemovitostí jeví zakreslená jako větší, i když již část neexistuje. Např.: ubouráná část chlívů, shozená stará stodola, odstraněné hospodářské budovy.

Není bourat jako bourat, a proto pro každé odstranění části stavby je potřeba prvně požádat stavební úřad o písemný souhlas. Pouze tento souhlas však nestačí k tomu, aby bylo vše v pořádku.

Vlastník stavby nesmí zapomenout, že jakmile změní obvod stavby, musí zajistit i jeho řádné zakreslení geodetem. Geodet tedy vyhotoví geometrický plán. Záleží na složitosti demolice, ale ze strany stavebního úřadu může být vyžádána dodatečná kontrola, zda bylo vše provedeno dle povoleného záměru. Posledním krokem je i v tomto případě ohlášení změny obvodu stavby katastru nemovitostí.

Jak postupovat v případě demolice?

• Dohledat souhlas s odstraněním stavby nebo si o něj zpětně požádat
• Zajistit si platný geometrický plán
• Nechat provést kontrolu stavebním úřadem
• Ohlásit změnu obvodu katastru nemovitostí

Můžete špatně zakreslenou stavbu financovat hypotečním úvěrem?

Dlouhá léta platilo, že banky v rámci určité benevolence a možná i drobné nepozornosti takové nemovitosti financovaly v celku bez obtíží. Postupně se však na tuto problematiku více zaměřily a dnes je už velice obtížné čerpání úvěru na takovou nemovitost vyřídit.

Problém v tomto případě nenastává u schválení hypotečního úvěru. Banka je schopná financování takové nemovitosti schválit. Nicméně pro samotné čerpání finančních prostředků chce jako jednu z podmínek doložit, že právní stav nemovitosti odpovídá tomu faktickému. Tedy že v katastru nemovitostí je vše v pořádku.

Máte tedy dvě možnosti.

• První je dohodnout se s prodávajícími, že spolu uzavřete smlouvu (kupní nebo budoucí), ve které se zavážete, že kupní cenu zaplatíte až poté, co prodávající nemovitost řádně zakreslí.
• Druhou pak je nabídnout bance jako zástavu jinou nemovitost, v odpovídající ceně, kterou budete za hypoteční úvěr ručit. V takovém případě banka může odpustit podmínku správného zakreslení a umožní čerpat úvěr dříve.

Má to nějaký dopad na prodejní cenu nemovitosti?

Můžete narazit na podobné právní vady u bytových jednotek?

Jaké služby zajišťuje naše realitní kancelář pro klienty?

O tom se rozepíšeme v dalším článku.