8 tipů na co nezapomenout při sjednání pronájmu

 

1. Maximální počet osob v bytě

Dle velikosti pronajímané nemovitosti si dobře stanovte maximální počet osob, který zde smí bydlet. Nezapomeňte VŽDY doplnit do nájemní smlouvy všechny osoby, které pronájem užívají. 

Nepleťte si návštěvu s trvalým bydlením. V případě, že se vám protáhne návštěva na déle než 14 dní, je třeba tuto osobu neprodleně ohlásit majiteli. Větší počet osob v bytě totiž může ovlivnit výši záloh na služby. Pronajímatel má právo odsouhlasit nový počet osob. 

2. Zakažte možnost podnájmu

Málokterý majitel ví, že pokud ve smlouvě není výslovně sjednán zákaz podnájmu, může se stát, že ve svém bytě najde někoho úplně jiného, než komu nemovitost pronajal. Doporučujeme proto, abyste si dali už do nájemní smlouvy ujednání, že váš byt nebude využíván k podnájmu. 

3. Kouření v bytě

Máte citlivý nos a pach z cigaret vám vadí? Smůla. Nájemníkovi to výslovně zakázat nemůžete.

Náš tip: Upozorněte dopředu nájemce, že v případě kdy bude v nemovitosti kouřit, musí ji uvést do původního stavu. Je-li pronajatá nemovitost po převzetí zakouřená, máte nárok nejen na výmalbu, ale i vyčištění všech textilií. 

4. Mazlíčci v bytě

Jaké zvíře je domácí mazlíček a jaké už ne? Zákon tuto věc nespecifikuje. Občanský zákoník v § 2258 říká, že “nájemce má právo chovat v bytě zvířata, nezpůsobí-li tento chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům nemovitosti obtíže nepřiměřené poměrům v domě a jeho společných prostorách”. 

Nejvhodnější způsob, jak předejít domácím mazlíčkům v bytě je výběr nájemce. Vždy se ptejte, jestli nájemník chová nebo uvažuje chovat nějaké zvíře. Chov zvířete není důvodem k ukončení nájemní smlouvy. 

Náš tip: Sjednejte si do nájemní smlouvy ustanovení o navýšení jistoty (vratnou kauci) na maximální výši, v případě, že nájemce v bytě začne chovat zvíře. Pronajímatel může požadovat jistotu ve výši až trojnásobku měsíčního nájmu.

 

5. Trvalé bydliště a příspěvek na bydlení

Většina majitelů již dávno ví, že nemůže trvalé bydliště nájemci zakázat. Zkuste to tedy využít ve váš prospěch. Nájemce si díky trvalému bydlišti může zřídit příspěvek na bydlení. Získáte tak větší jistotu při platbě nájemného. 

6. Kde si mohu prověřit chronické neplatiče

Nenechte se oklamat tím, že nájemník na pronájem velmi spěchá, nic mu nevadí a zaplatí vám dva nájmy dopředu. Postupujte opatrně, výběr nájemce si vždy ověřte nejlépe z několika zdrojů. 

1. krok: požádejte o kontakt na předchozího pronajímatele 

2. krok: zeptejte se na kontakt na zaměstnavatele

3. krok: stáhněte si výpis z centrální evidence exekucí (CEE)

7. Kdy a jak často mohu zvýšit nájem

Zvýšení nájmu upřesňuje ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Pronajímatel může nájemci zvýšit nájemné maximálně o 20 % za tři roky a také maximálně do výše nájemného obvyklého v daném místě za stejný typ nemovitosti. 

V nájemní smlouvě na dobu určitou musíte mít sjednanou možnost o navyšování nájmu. Nejčastější formou bývá inflační doložka, kdy můžete zvýšit nájemné o aktuální inflaci. Také je možné se dohodnout na zvýšení záloh na energie, pokud v průběhu nájmu dojde ke zvýšení záloh dodavatelem. Pozor, na navýšení energií neplatí limit 20 %, jako je to u zvyšování nájmu.  

Do zvýšení o 20 % se počítají všechna předchozí zvyšování nájmu za poslední tři roky. Pokud nájemce platí nájem ve výši 20.000,- Kč a pronajímatel mu po jednom roce zvedne nájem o 2.000,- Kč a po dalším roce také, třetí rok již nájem zvýšit nemůže. Pokud je nájem 20.000,- Kč, pronajímatel jej může zvýšit maximálně o 4.000,- Kč v průběhu tří let.  

Pronajímatel musí písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pokud nájemce souhlasí, začíná platit nový nájem začátkem třetího kalendářního měsíce po obdržení návrhu, dle ustanovení § 2249 odst. 3 (pokud nájemce obdrží návrh na zvýšení v lednu, zvýšení nájemného je od dubna). Samozřejmě, nájemce má právo s takovým navýšením nesouhlasit. V případě neshody může rozhodnout soud, nebo společná dohoda na ukončení nájemní smlouvy.

8. Co platí nájemník a co majitel? 

Podle občanského zákoníku by měl nájemce provádět drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. platí, že vzájemná práva a povinnosti by si měli mezi sebou pronajímatel a nájemce vyřešit ve smlouvě. 

Jak se tedy pozná drobná oprava? Nařízení stanovuje hranici 1000 Kč na jednu opravu, do tohoto limitu hradí opravu nájemce, nad tento limit ji hradí majitel.

Nařízení také stanovuje roční náklad a jeho maximální limit pro drobné opravy. Ten činí 100 Kč na metr čtvereční nemovitosti. Takže byt o velikosti 55 m2 má limit na drobné opravy 5 500 Kč za rok. Jakmile je tento limit překročen, veškeré další opravy platí majitel.  

Závěrem

Vždy dbejte na to, abyste měli všechny důležité věci ujednané ve smlouvě. Vy i nájemce tak budete vědět, co očekávat a obě strany budou chráněné. 

Chcete pomoci s nájemní smlouvou či hledáním vhodného nájemníka? Ozvěte se nám a my vám rádi pomůžeme.